Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Uygulaması

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Uygulaması

Kanunlarda herhangi bir düzenleme olmamasına rağmen uygulamada yaygın olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi isimsiz sözleşme türlerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu Madde 470 göre müteahhitler ‘’yüklenici’’ olarak tanımlanmaktadır. Yine aynı maddeye göre arsa sahipleri de ‘’iş sahibi’’ olarak tanımlanmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen sözleşme ile arsa sahibinin mülkünü belirli bağımsız bölümler karşılığında müteahhide devretmesi taahhüt edilmektedir. İki taraflı yapılan sözleşmelerin çeşitli özellikleri bulunmaktadır.

Arsa payı veya kat karşılığı olarak bilinen sözleşme türünde iki farklı edim bulunmaktadır. Bu edimler şu şekildedir;

• Arsa sahibi tarafından belirli orandaki arsa payının müteahhitlere devredilmesi,
• Müteahhit tarafından taahhüt edilen bağımsız bölümlerin arsa sahibine devredilmesi,

Belirtilen edimlerin yanı sıra müteahhitlerin sadece sözleşmede bulunan bağımsız bölümleri değil arsa üzerindeki yapıya ait tüm bölümleri projeye uygun bir şekilde tamamlayıp teslim etmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi için arsa sahibi ve yüklenicinin anlaşarak ortak bir iradeyle fesih işlemini gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilemez. Arsa sahibi müteahhide sözleşmeden vazgeçtiğini beyan eder ve müteahhit sözleşmeyi feshetmek istemezse arsa sahibinin mahkemeye başvurması ve mahkeme kararıyla ancak sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Aksi bir durumda müteahhit arsa sahibinin feshe yanaşmadığı durumlarda da ilgili mahkemeye dava açabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa Sahibi Sorumluluğu

Taraflar sözleşme maddelerindeki tüm yükümlülükleri yerine getirmekle mükelleftir. Arsa sahibi sözleşmede belirlenen tarihte arsasını inşaata uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Sözleşmede ruhsat başvurusunu kimin yapacağına dair bir madde yoksa ruhsat başvurusunu arsa sahibi yapmakla yükümlüdür. İş kazası gibi durumlarda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı da inşaat sözleşmesinde belirlenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Tipik bir sözleşme türü olmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde satış vaadinin yanı sıra eser sözleşmeleri de bulunmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği hakkında önemli noktalar vardır. Arsa sahibi tarafından yüklenici olan müteahhide devredilen arsa payı ile birlikte gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ortaya çıkmaktadır. Sözleşme ile birlikte iki tarafında gerçekleştirmesi gereken bazı yükümlülükler bulunmaktadır.

Karma bir sözleşme olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bazı şartlar bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu nun maddesi gereği herhangi bir sözleşmenin yasalara uygun ve geçerli olması için iki taraf tarafından ortak bir şekilde kabul edilmesi yeterli olacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de kanunda belirtilen kabulden farklı olarak bazı şartlar öne çıkmaktadır.

Bu sözleşme türünde arsa sahibi, arsasının ilgili payını yükleniciye Türk Medeni Kanunu’ndaki 706. Maddeye göre resmi olarak devretmelidir. Maddede yazan kurallara göre devir işlemlerinin resmi bir şekilde yapılması zorunludur. Resmi olmayan sözleşmelerin yasalar önünde bir geçerliliği yoktur. Gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin noter tarafından onaylanmasıyla birlikte resmi şart sağlanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Çeşitleri Nelerdir?

Uygulama açısından çeşitli farklılıklar içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi çeşitlerinde şekil olarak herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Uygulama olarak 3 farklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Uygulamadaki sözleşme çeşitleri şu şekildedir;

• Arsanın tamamı ya da bir bölümü teminat ipoteği karşısında yükleniciye devredilmesi,
• İnşaatın farklı aşamalarında arsanın bölüm bölüm devredilmesi,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılması,

Uygulamada en çok karşı karşıya kalınan sözleşme çeşidi olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ve satış vaadi sözleşmesinin birlikte yapılması ile taşınmazın satış vaadiyle inşaat yapımı aynı sözleşmede düzenlenmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yükümlülükler Nelerdir?

Her sözleşme çeşidinde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de sözleşmenin taraflarına düşen yükümlülükler bulunmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte hem müteahhidin hem de arsa sahibinin bazı borç ve yükümlülükleri vardır. Bu sözleşmeyi imzalayan müteahhidin inşaatı özenli ve titiz bir şekilde yapması gerekmektedir. Aynı zamanda inşaatın yapım sürecinde kontrolün bizzat kendinde olması önemlidir ve aksi bir durum halinde müteahhittin sorumlu tutulduğu davalar ortaya çıkmaktadır.

İnşaat sırasında yaşanabilecek olağanüstü durumlarda arsa sahibi ile iletişim kurulması gerekir. Herhangi bir ayıba veya olumsuzluğa karşı yüklenici tarafından güvence verilmesi gerekmektedir. Müteahhide düşen önemli görevlerden biri de inşaatın sözleşmede bulunan tarihte belirlenen niteliklere göre tamamlanmasıdır. Sözleşmede yer alan tüm hususların eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesi gerekmektedir.

İnşaat sözleşmelerinde müteahhidin görev ve sorumlulukları olduğu gibi arsa sahibinin de bazı yükümlülükleri vardır. Bunlardan biri arsayı zamanında teslim etme borcudur. Sözleşmede belirtilen tarih ve şekil şartlarına göre arsanın teslim edilmesi gerekmektedir. Diğer bir yükümlülük ise sözleşmede belirlenen arsa paylarının devir edilmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi

Çeşitli sebeplerden dolayı sona erdirilmek istenilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili önemli konular vardır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi bazı şartlara bağlıdır. Farklı sözleşme türlerinde olduğu gibi bu sözleşme türünde de çeşitli sebeplerden dolayı sözleşmenin sona ermesi mümkündür. İnşaat sözleşmesinin sona ermesi için gerekli olan bazı şartlar şu şekildedir;

• Tarafların tüm yükümlülükleri karşılıklı olarak yerine getirmesi,
• Taraflardan birinin ölümü halinde sözleşmesinin sürdürülememesi,
• Yüklenicinin sözleşmede belirtilen süre içerisinde inşaatı bitiremeyeceğinin anlaşılması,
• Çeşitli sebeplerden dolayı arsa sahibinin sözleşmeyi haklı olarak feshetmesi,
• Arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki haklarını kaybetmesi,
• Karşı konulmaz doğa olaylarının ortaya çıkması,

Belirtilen şartların oluşması durumunda kat karlığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi mümkün olmaktadır. Sözleşmelerde taraflardan kaynaklanan uyuşmazlıklar durumunda hukuk yoluna gidilebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları

Her alanda olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmesi alanında da uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir.  Kat karşılığı inşaat sözleşmesi davaları, sözleşmeyi oluşturan taraflar arasında uyuşmazlıkların yaşanması durumunda ortaya çıkmaktadır. Hukuk yoluna gitmek isteyen taraflar için söz konusu davalara bakan yetkili mahkemeler vardır. Bu alanda faaliyet gösteren profesyonel avukatlar sözleşmelerle ilgili sorunların çözülmesi için destek sunmaktadır.

Asliye Hukuk Mahkemesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi davalarında görevli olan mahkeme türüdür. Arsa sahibi ve müteahhidin tacir sıfatında olmaları durumunda Asliye Ticaret Mahkemeleri tarafından da görev yapılabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili mahkeme olarak belirlenmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İlgili Yargıtay Kararları

Müteahhit ve İş Sahibinin Sözleşmesel Yükümlükleri

• Eser sözleşmesinde yüklenici, üstlendiği kendisine duyulan güvene uygun olarak sadakat ve özenle yapmak, iş sahibine zarar verecek her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır… kamu düzenine ilişkin imar kurallarına uymamakla da başka bir neden aranmaksızın kusurludur (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi-1999/115 karar).
• Tespit raporu ile sözleşmede belirlenen sürede işin tamamlanmayacağı anlaşıldığı gibi, davalının ruhsatsız ve projesiz işe başlaması güven kuralının ihlali anlamındadır. Fesih haklı olan arsa sahiplerinin istemlerinin reddi yasaya aykırıdır (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1996/1261 karar).
• Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, inşaat ruhsatının alınması arsa sahibine aittir. Bu yükümlülük yerine getirilmediği sürece yükleniciden işe başlamasını istemek kamu düzeniyle bağdaşmaz (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi – 1993/1196).
• İmal olunan şeyin tesliminden sonra iş sahibi, işin gidişine göre olanak bulur bulunmaz o şeyi muayene ettirme ve kusurları varsa yükleniciye bildirmek zorundadır. Yapılan şeyin açıkça ya da üstü kapalıca kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi – 1982/2045 karar).

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Görevli Mahkeme

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir. 6502 Sayılı Kanun’un 3. maddesi gerekçesinde eser sözleşmelerinin kanun kapsamına alınmasına herhangi bir açıklama getirilmemiştir. Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 355 vd. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu sebeple arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 Sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda, eldeki davada uyuşmazlığın 6502 Sayılı Kanuna göre Tüketici Mahkemelerinde değil genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesinde çözümlenmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi – Karar: 2016/2342).

Müteahhitten Daire Alanların Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, kabul edilmediği takdirde tazminat isteğine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkilinin dava dışı arsa sahibi ile dava dışı E. Ö. ( E… R… Ş… İnşaat ) arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü davalı yüklenici E. Ö.’ten temlik aldığını ileri sürerek bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini mümkün olmadığı takdirde tazminat istemiştir.

28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun her türlü tüketici işlemi ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsamaktadır. Konut satış sözleşmeleriyle devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri de kanun kapsamına alınmıştır. Söz konusu taşınmazın da bir konut satış sözleşmesiyle satın alındığı belirtilerek bu dava açılmıştır. Anılan kanunun 3. maddesinin (k) bendindeki tanıma göre tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (l) bendindeki tanıma göre de tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade eder. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 73. maddesinin (1) bendi gereğince de bu kanun uygulaması ile ilgili çıkacak her türlü ihtilaflara tüketici mahkemelerinde bakılması gerekir. Ayrıca, bu tür davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın yüklenicinin ve tüm arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerekir. Bu durumda mahkemece, davacıya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan yüklenici ve arsa sahibi hakkında dava açmak üzere mehil vermeli, açılırsa o dava görülmekte olan bu dava dosyası ile birleştirilmeli, yüklenicinin ve arsa sahibinin savunma ve delilleri toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacının talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir.

Somut olayda da; davacı tüketici, yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması yasadan kaynaklanan bir zorunluluktur. Mahkemece kamu düzeninden olan görev hususu re’sen gözetilerek yukarıda yazılı olduğu şekilde işlem yapılması ve taraf teşkilinin tam olarak sağlanması gerekirken bu hususlar gözetilmeksizin çekişmenin esasının incelenip hükme bağlanması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – Karar: 2016/3869).